PL 12102 modifiant la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL) (I 4 05) (Pour des immeubles regroupant différentes catégories de logement et éviter les déménagements forcés)
Commission du Logement
Lundi 9 octobre 2017 à 18h15
2, rue de l’Hôtel-de-Ville
Salle des Fiefs
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Introduction :
Le RPSL remercie la Commission du logement pour son invitation à se prononcer sur le PL 12102.
Objectifs du PL 12102
Le PL 12102 vise à éviter que les locataires des logements subventionnés, en raison de l’évolution de leur situation personnelle, se retrouvent contraints de déménager, parce qu’ils ne répondent plus aux critères du logement qu’ils louent (taux d’effort ou taux d’occupation).
Il est vrai, et surtout en situation de pénurie de logement, comme nous la connaissons depuis plus de 15 ans sur le Canton de Genève, que de devoir changer d’appartement pour cette raison peut s’avérer très difficile pour les locataires concernés.
En raison de la pénurie de logements subventionnés, les locataires de HBM auront les plus grandes difficultés à trouver un logement HLM ou HM correspondant à leur nouvelle situation, lors d’une amélioration des conditions économiques de la famille.
En raison de la pénurie de logements et des effets inflationnistes qu’elle provoque sur les loyers, les locataires de HBM ou HLM ont souvent intérêt économiquement à rester dans leur logement tout en s’acquittant de la surtaxe, tant les loyers des appartements mis sur le marché locatif sont excessifs.
En cas de sous-occupation, le loyer d’un appartement plus petit sera souvent plus cher que celui de l’appartement quitté, pour les mêmes raisons.
Par conséquent, le PL 12102 soulève un vrai problème : le système incitatif au déménagement mis en place par la LGL par le moyen des surtaxes dysfonctionne en période de pénurie.
Comme le relevait le Conseiller d’Etat Antonio Hodgers récemment « dans le loyer libre, (les loyers) sont augmentés lors du changement de locataire » et de citer l’étude du professeur de l’EPFL Philippe Thalmann qui a calculé qu’en quarante ans, les loyers en Suisse ont augmenté de 235%, alors qu’ils n’auraient dû croître que de 35% s’ils avaient strictement évolué dans les cautèles fixées par le droit du bail[1].
Pistes de solutions
La proposition du PL 12102 : créer des immeubles subventionnés comprenant les différentes catégories de l’art. 16 LGL
Avantages :
Permettre au sein du même immeuble d’organiser les rocades
Les locataires restent dans le même immeuble
Inconvénients :
Ne résout pas la problématique pour le parc actuel des logements subventionnés
Peu d’opportunité de changement (petitesse du parc potentiel)
Plan financier à faire évoluer en continu
Prioriser les locataires en situation de surtaxe accrue (dépassement du barème de sortie ou sous-occupation) dans les attributions
Avantages :
Permettre au sein du parc subventionné d’organiser des rocades
Les locataires obtiennent un logement qui corresponde à leurs besoins et revenus
Possible de le mettre en œuvre immédiatement au sein du parc HBM et du quota de 20% des HLM
Fort potentiel de rocade même en période de pénurie
Inconvénients :
Pas de garantie pour les locataires de rester dans le même immeuble
Quid en cas de refus justifié des locataires ?
Poser des critères de justification des refus.
Faire évoluer le système HBM et HLM sur le HM
Il s’agirait en somme d’appliquer le système du HM au parc HLM et HBM en le complétant au niveau de la surtaxe ordinaire : tant que le revenu du locataire conduit à un taux d’effort supérieur à ceux de l’art. 30 LGL, il bénéficie d’une aide personnalisée pour ramener son taux d’effort à ce niveau. Lorsque son revenu augmente et l’amène à taux d’effort inférieur, il lui est appliqué une surtaxe ordinaire pour remonter son taux d’effort au niveau de l’art. 30 LGL. C’est ce qui est appliqué en HBM et HLM (art. 31 al. 1 et 2 LGL) jusqu’au dépassement du barème de sortie (art. 31 al. 4 LGL).
Il suffirait de fixer un taux d’effort raisonnable en cas de dépassement du barème de sortie (aujourd’hui 29% selon l’art. 30 al. 3 let. e et 28% selon l’art. 31 al. 4 ( ! ?)) et de renoncer au congé pour cette raison. Un taux d’effort de 2 ou 3% supérieur aux taux d’effort précédant le dépassement du barème de sortie devrait être raisonnable.
Avantages :
Permettre plus de souplesse, nécessaire en période de pénurie, le principe de la surtaxe accrue ne fonctionne pas en période de pénurie
Les locataires conservent un logement qui correspond à leurs besoins et revenus et restent dans celuici plus longtemps.
Possible de le mettre en œuvre immédiatement au sein du parc HBM et HLM, déjà en vigueur dans le HM.
Conserve de la mixité dans les immeubles lorsqu’elle se crée.
Inconvénients :
Ne résout pas la problématique en cas de sousoccupation
Conclusion
Le RPSL considère que le PL 12102 soulève une vraie problématique et se réjouit que le Grand Conseil s’attèle à la résoudre.
Le RPSL considère que le dispositif proposé par le PL 12102 ne permettra pas de résoudre le problème soulevé pour l’entier du parc de subventionné existant. Cependant, ce dispositif, couplé avec les autres mesures proposées ci-dessus pourrait permettre une gestion du parc des logements subventionnés plus adéquate, en tout cas en période de pénurie.
Les deux mesures complémentaires ici proposées ne révolutionnent pas le système global, mais permettraient de le faire fonctionner de manière plus efficiente et plus humaine. Couplées au dispositif proposé par le PL 12102, elles permettraient d’atteindre l’objectif poursuivi.
En cas d’intérêt de la commission, le RPSL se tient à disposition du Grand Conseil pour proposer des formulations législatives pour mettre en œuvre les mesures évoquées. [1] Philippe Thalmann, « Calcul d'indices des loyers basés sur les coûts », Version 1.2 du 07.09.2017 : http://blogs.epfl.ch/philippe.thalmann/documents/Indices_des_loyers_base_sur_les_couts.pdf
